「博晖创新」水皮:行稳致远,新希望地产如何炼成的?

时间:2020-05-18 22:12:13 作者:股市网
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新希望地产全国发展布局图

水皮/文

如果不是新冠疫情,我们很难在几个月的时间里看到这么多“现象级”的经济事件,比如美股的几次熔断,比如原油期货的“史诗性”下跌。

这给投资者好好上了一堂课,谁说期货只是零和交易?那是因为你没有见过-40美元一桶的原油。谁说抄底应该在价格最低的时候?那是因为你没有见过更低的价格。

相对而言A股还是稳定的,外围市场大跌的时候它小跌,外围市场大涨的时候它小涨,这很符合中国的“中庸之道”:不上、不下、不左、不右。在新冠疫情摧枯拉朽的时候,这是不易的。

因为在这个时候,无论对投资者还是对经营者来说,没有什么是比稳健更重要的。

水皮认为,稳健不是上帝赐予的礼物,也不是天上掉下来的馅饼,而是需要长期积累的、从精神到物质层面浑然一体的气质。我们可以选择一个典范来谈一谈这种气质,那就是新希望地产。

财务优等生

4月24日,新希望地产在上交所发布了《2019年公司债券年度报告》,2019年实现营业收入182.58亿元,同比增长19.78%;净利润24.62亿元,同比增长15.63%。这些是新希望地产的常规表现,其营业收入已经实现了连续6年上涨。同时,新希望地产2019年预收款项增加294.62亿元,同比增长57.45%,这些实收款项暂时计入负债,后期将转为收入,为其未来业绩保障奠定了良好基础。

财务的优异表现离不开销售端的持续高增长。

2019年,新希望地产全口径合约销售额达到735.9亿,近6年的复合增长率超过60%。不过新希望地产牢牢把握住回款这一“生命线”,把高增长的销售化为稳健的现金流入。2019年销售回款率超过90%,经营性现金流实现净流入15.93亿元。

规模增长的同时,新希望地产十分注重对负债的控制。截止2019年末,新希望地产净负债率74.57%,同比下降12个百分点,资产负债率下降至76.60%。

有现金就不用担心流动性的问题,新希望地产在流动性方面的自信得益于其“以收定投”的财务策略,也可以说是量入为出、量体裁衣,不盲目扩张,亦不固步自封,所以它永远走在稳健的道路上。

新希望地产总裁张明贵

在市场整体面临去杠杆、行业环境不乐观的大背景下,新希望地产一直坚持稳健、安全的经营战略,取得了可持续的增长,财务表现亮眼。

如果说现金回款是企业的生命线,那么产品品质则是这一切的基石。

安全大于盈利,品质大于成本,这是新希望地产一直以来的坚持的。水皮认为,如果企业能做到这12个字,无论面对怎样的危机,都能平稳度过。

在疫情尚不明朗的3月上旬,新希望地产通过官微发布《2020春季希望宣言暨无忧购房计划专项申明》,承诺365天降价双倍补差,并且没有任何限制条款。不降价的底气可以概括为——对品质和服务的自信和笃定。

从2014年开始,新希望地产专心只做“中高端”住宅产品,孵化推出天系、锦麟系、锦官系、锦悦系四大产品系,产品不断地迭代,品质不断的升级。

新希望·D10天府(成都)售楼部内景

2019年,新希望地产发布了有史以来最严苛的《项目质量管理体系》,包括“品质五大军规”和标准化流程,保障了产品品质的稳定性,也提升了全国项目整体品质。

新希望对产品品质有着近乎严苛的执着。一是严控产品设计,公司总裁亲自管;二是专注产品系和品质标准化的建设;三是重视产品研发,在总部建有产品研发中心;四是推行实景展示,每个项目规划时必须考虑实景示范区的位置及提前呈现的时间节点,倡导所见即所得;五是坚持“品质不为成本让步,品质不为进度让步”的品质原则;六是将客户满意度作为考核总经理与团队的最重要的指标。

将深耕战略进行到底

拿地王、追求极致的高周转和高利润,都是房地产开发的大忌,在限制“大水漫灌”的资金流入房地产的大环境下,更是如此。

在“开疆拓土”的投资战略上,新希望地产的则选择是不拿地王、城市深耕,水皮认为,这是新希望地产能够行稳致远的根本。

作为中国房企50强,新希望地产拥有雄厚的资本实力,但其拿地不冒进,不追求极致的高周转和高利润,在做投资策划的阶段就坚决不做预期、不期待涨价,成就了新希望地产的安全经营一系列打法。

城市布局方面,新希望地产也颇有讲究。

业内普遍的共识是,随着地产调控的深入和长效机制的逐步建立,当短期的棚改等政策红利结束、潮水正在褪去,大量的三四五线城市销售减缓,真正值得深耕的是那些人口聚集、产业资源聚集、虹吸效应强的的新一线和强二线城市。而“新一线、强二线”正是新希望地产长期坚持的发展策略。

梳理新希望地产的项目布局和业绩分布,可以发现其项目全部集中在长三角、西南中心城市和京津冀地区,而2019年90%的销售业绩来源于长三角和西南的8个城市,城市深耕能力可谓至深。

新希望地产投资负责人介绍,新希望地产投资只看新一线和强二线城市,其他城市利润再高也坚决不投。以新希望总部所在的四川为例,只在成都发展,曾经在绵阳、泸州等城市拥有的少量建设用地也都进行转让,没有自己开发。对城市进入的数量,会根据资金与销售状况,每年最多新进1-3个城市,绝不冒进。

而一旦进入一个城市,新希望地产会快速布局3-4个以上的项目,实现深耕。同时,每一个新进城市,都会选择一个核心区域深度发展,以杭州为例,新希望地产2018年进入杭州,当年快速布局5个项目,全部都在萧山,2019年就实现了单个城市200亿的销售。而到目前,新希望地产在杭州一共10个项目,其中8个在萧山核心区。

新希望地产认为,只有将投资聚焦在热力城市的核心区域,才能对这些城市和区域的政策、开发、客户等有更深刻的理解,才能更充分的调动资金、人力、供应商等资源专注于产品和项目的开发。

截止2020年3月,新希望地产仅在14个城市有项目,全部为新一线和强二线城市,且南京、广州&佛山、武汉为去年刚新进的城市。这些城市普遍拥有较好的基础条件、商务设施、研发能力、专业服务、政府服务和较高开放程度,未来发展前景较好。

水皮认为,不少房企选择全国化扩张、高负债增长、迅速做大规模的发展模式,而新希望地产则找寻到了一条更适合自己的发展路径:深耕一二线城市、瞄准中高端做好品质,量入为出不冒进拿地王,所谓行稳致远,新希望地产做到了。水皮将会持续关注新希望地产,看看这家奔跑中的房企将在2020年斩获何种业绩。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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